Разрешение имущественных споров




Скачать 159.8 Kb.
НазваниеРазрешение имущественных споров
Дата публикации21.06.2013
Размер159.8 Kb.
ТипРешение
litcey.ru > Спорт > Решение
Перечень услуг.


  • оценка жилой недвижимости (квартиры, комнаты, дома, дачи)

  • оценка коммерческой недвижимости

  • оценка земельных участков

  • оценка имущественных комплексов (предприятий)

  • оценка бизнеса

  • оценка ценных бумаг

  • оценка ущерба

  • оценка нематериальных активов

  • юридические услуги

  • судебная строительно-техническая экспертиза.


В каких случаях производят оценку недвижимости:


  • Сделки купли-продажи

  • Сделки с использованием ипотечных средств

  • Залог недвижимого имущества для кредитования

  • Внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал

  • Переоценка основных фондов предприятий

  • Страхование недвижимости

  • Исчисление налогооблагаемой базы

  • Вступление в наследство (пошлина)

  • Разрешение имущественных споров

  • Ликвидация объектов недвижимости

  • Инвестиционные проекты с использованием недвижимости


1.Оценка жилой недвижимости проводится в целях определения рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости, доли в праве собственности, права требования (для оценки объектов на первичном рынке недвижимости), либо иных прав в отношении оцениваемого объекта собственности.
Типичными объектами жилой недвижимости являются:

  • Квартира

  • Комната

  • Жилой дом

  • Дача

  • Коттедж

При определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, социальная инфраструктура, транспортная доступность, площадь объекта, тип планировки, техническое состояние объекта, инженерное обеспечение, состояние внутренней отделки и т.д.

Перечень необходимых документов для оценки квартиры, комнаты:


  • Документ - основание (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия и т.д.)

  • Свидетельство о государственной регистрации (при наличии)

  • Технический паспорт жилого помещения (квартиры, комнаты), если еще не оформлен, то поэтажный план и экспликацию к поэтажному плану.


  • Кадастровый паспорт помещения (если имеется).


  • Паспорт заказчика оценки (собственника)

Для вступления в наследство наследником дополнительно предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о смерти.

  2. Справка нотариуса об открытии наследственного дела.



Перечень необходимых документов для оценки жилого дома, дачи, коттеджа:

1. Документы, подтверждающие права на строение:

  • Свидетельство о государственной регистрации права (на каждого собственника);

  • Документ - основание

2. Технический паспорт домовладения (декларация на садовый дом). 
3. Кадастровый паспорт помещения (если имеется).
4. Документы, подтверждающие права на земельный участок:

  • Свидетельство о государственной регистрации права (на каждого собственника);

  • Документ-основание.

5. Кадастровый паспорт земельного участка.
6. Паспорт заказчика оценки.

Для вступления в наследство наследником дополнительно предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о смерти.

  2. Справка нотариуса об открытии наследственного дела.


Перечень документов, требуемых для оценки рыночной стоимости квартир на первичном рынке недвижимости (дом не сдан в эксплуатацию)

  • Разрешение на строительство от застройщика;

  • Выкопировка поэтажного плана, на котором расположена квартира;

  • Договор долевого участия в строительстве;

  • Паспортные данные заказчика отчета. Для юридических лиц - ОГРН и дата его присвоения. 

^ 2.Оценка земельных участков.
При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;
2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

-  различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
-  требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
-  принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Целевое назначение земельного участка влияет на методику определения его рыночной стоимости. В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса от 25.10.2001г. №136-ФЗ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;

  2. земли населенных пунктов;

  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

  4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

  5. земли лесного фонда;

  6. земли водного фонда;

  7. земли запаса.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

-  цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
-  цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;
-  цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
-  цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки.

^ При определении рыночной стоимости земельного участка следует принимать во внимание:

  • местоположение земельного участка;

  • преобладающие способы землепользования в ближайшем окружении оцениваемого земельного участка;

  • площадь земельного участка;

  • наличие инженерных коммуникаций (электричество, газ и.т.д.), а также возможность их подведения;

  • транспортная доступность, удаленность от магистралей;

  • ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

  • ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;

  • существующее использование земельного участка.

Определение рыночной стоимости права аренды зависит от прав арендатора, срока действия договора аренды, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

^ Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей, предусмотренных федеральными законами. Так, в целях реализации положений налогового законодательства Российской Федерации определяется кадастровая стоимость земельных участков, которая является налоговой базой для исчисления земельного налога. Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, проведение государственной кадастровой оценки земель и актуализация сведений о кадастровой стоимости земельных участков являются, с одной стороны, залогом эффективного функционирования системы налогообложения, гарантируя, как фискальные интересы государства, так и права собственников земли, с другой стороны, является финансовым базисом арендных правоотношений.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности по решению исполнительного органа государственной власти не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Документы, необходимые для оценки:

  1. Документы, подтверждающие права на земельный участок:

    • Свидетельство о государственной регистрации права (на каждого собственника);

    • Документ – основание (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство, договор аренды).

  2. Кадастровый паспорт земельного участка.

  3. Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения);

  4. Паспорт заказчика оценки.

Для вступления в наследство наследником дополнительно предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о смерти.

  2. Справка нотариуса об открытии наследственного дела.

3. Оценка коммерческой недвижимости

Отличительным признаком коммерческой недвижимости является ее доходность. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

  • принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

  • принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

  • сумму будущего дохода;

  • время, когда должен быть получен доход;

  • продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

  • прогнозирование будущих доходов;

  • капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

  • упрощенного баланса;

  • отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Коммерческая недвижимость подразделяется на :

  • Торговая недвижимость, включающая в себя: торговые центры, супермаркеты, павильоны, магазины, торговые помещения и т.п.

  • Офисная недвижимость, объединяющая большое количество типов зданий: бизнес-центры, административные здания, отдельно стоящие здания, помещения свободного назначения и т. д.

  • Складская недвижимость, которая представлена специальными складскими комплексами и площадками на территории различных предприятий и в промзонах.

  • ^ Промышленная недвижимость включает в себя: производственные базы, готовые предприятия, производственные корпуса и т. д.

При проведении оценки коммерческой недвижимости используются три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Если использование какого-либо подхода невозможно, то оценщик обязан обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Перечень необходимых документов для оценки коммерческой недвижимости:

  1. Документы, подтверждающие права на объект оценки:

    • Свидетельство о государственной регистрации права (на каждого собственника);

    • Документ-основание (договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия)

  2. Технический паспорт здания (строения).

  3. Кадастровый паспорт помещения (если имеется).

  4. Документы, подтверждающие права на земельный участок:

    • Свидетельство о государственной регистрации права (на каждого собственника);

    • Документы-основания (договор купли-продажи, дарения, аренды)

  5. Кадастровый паспорт земельного участка.

  6. Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости на дату проведения оценки (для юридических лиц).

  7. Сведения о заказчике оценки:

    • Паспорт заказчика оценки (для физических лиц)

    • Организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоение ОГРН, место нахождения (для юридических лиц).

Для вступления в наследство наследником дополнительно предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о смерти.

  2. Справка нотариуса об открытии наследственного дела.



4. Оценка стоимости бизнеса - это определение стоимости компании как имущественного комплекса, способного приносить прибыль его владельцу. При проведении оценочной экспертизы определяется стоимость всех активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, отдельно оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке, а затем проводится сравнение оцениваемой компании с предприятиями-аналогами. На основании такого комплексного анализа определяется реальная стоимость бизнеса как имущественного комплекса, способного приносить прибыль. С развитием экономики потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает.

 ^ Ситуации, в которых требуется оценка бизнеса, можно классифицировать следующим образом:

1. Требования действующего законодательства:

  • сделки с имуществом, являющимся государственной собственностью;

  • вклад в уставный капитал;- выкуп акций у акционеров;

  • размещение акций (дополнительная эмиссия);

  • вступление в наследство;

  • исполнение судебного приговора, разрешение имущественных споров.

2. Внутренние цели предприятия:

  • повышения эффективности текущего управления предприятием, принятия обоснованных управленческих решений, осуществления инвестиционных проектов;

  • определения стоимости ценных бумаг в случае, если они не котируются на фондовом рынке;

  • определение стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям;

  • реструктуризация предприятия: ликвидация предприятия, слияние, поглощение, либо выделение самостоятельных предприятий из состава;

  • определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании.

Перечень необходимых документов для оценки бизнеса:

  1. Учредительные документы (устав, учредительный договор).

  2. Свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ о юридическом лице и о постановке на учет юридического лица в налоговом органе.

  3. Информационное письмо об учете в ЕГРПО.

  4. Выписка из ЕГРЮЛ.

  5. Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):

    • бухгалтерский баланс,

    • отчет о прибылях и убытках.

  6. Ведомость основных фондов, инвентарные карточки.

  7. Расшифровка кредиторской задолженности.

  8. Расшифровка дебиторской задолженности:

    • по срокам образования;

    • по видам дебиторской задолженности;

    • доля сомнительной задолженности.

  9. Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним.

  10. Правоустанавливающие документы на объекты, находящиеся в собственности организации, или договора аренды.

  11. Техническая документация на объекты, находящиеся в собственности организации или в аренде.

  12. Бизнес-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли – по годам.

  13. Сведения о заказчике оценки:

    • Паспорт заказчика оценки (для физических лиц)

    • Организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоение ОГРН, место нахождения (для юридических лиц).

Для вступления в наследство наследником дополнительно предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о смерти.

  2. Справка нотариуса об открытии наследственного дела.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и детального анализа специфики и состояния оцениваемой компании.

^ 5. Оценка автомобильного транспорта.

Перечень документов, требуемых для оценки рыночной стоимости автомобильного транспорта

  • Удостоверение личности или удостоверение (доверенность) на право управления автотранспортом;

  • Паспорт транспортного средства (технический паспорт, свидетельство о регистрации);

  • Страховой полис;

  • Сведения о автодорожных происшествиях, ремонтах, замене агрегатов.

  • Паспортные данные заказчика отчета. Для юридических лиц - ОГРН и дата его присвоения. 

^ 6. Оценка ущерба.

Перечень документов для оценки рыночной стоимости работ, материалов и имущества, необходимых для возмещения ущерба от пожара (затопления и др.)

  • Правоустанавливающий документ на квартиру, дом, коттедж (договор приватизации, договор купли-продажи, договор дарения и др.);

  • Свидетельства (по количеству собственников) о регистрации права собственности;

  • Технический паспорт на объект недвижимости;

  • Сохранившиеся чеки, квитанции, платежные документы на приобретение имущества, пострадавшего или уничтоженного в результате пожара (затопления);

  • Акт осмотра квартиры (дома, коттеджа) представителями ЖЭУ (ЖСК, ТСЖ и т.п.);

  • Акт, составленный представителями МЧС при тушении пожара, устранении протечек воды и др.;

  • При необходимости заключение строительной экспертизы о повреждениях несущих конструкций строений и объемах работ по их ремонту.

  • Паспортные данные заказчика отчета. Для юридических лиц - ОГРН и дата его присвоения. 

^ 7. Оценка ценных бумаг.

Особенность оценки ценных бумаг заключается в том, что при оценке бизнеса они являются характерной формой существования капитала и одновременно товаром, который обращается на фондовом рынке.

Ценная бумага - нематериальный товар, и стоимость ее определяется стоимостью прав, которые ценная бумага дает своему владельцу. Факторы, оказывающие влияние на реальную рыночную стоимость ценной бумаги.


• Ликвидность (насколько легко её реализовать в случае надобности) данной ценной бумаги;

• Равновесие спроса и предложения по сравнению с подобными ценными бумагами;

• Ликвидность аналогичных ценных бумаг;

• Показатели доходности, а также показатели текущей стоимости потенциального дохода;

• Характерные показатели местонахождения, отраслевой принадлежности, финансовые показатели эмитента;

• Степень надежности ценной бумаги. Нужно помнить и с уважением относиться к тому факту, что рынок ценных бумаг, в той или иной форме, фиксирует право собственности на капитал.

Оценка ценных бумаг производится в следующих целях:

  • При совершении сделок купли-продажи.

  • Внесение ценных бумаг в уставной капитал.

  • Инвестирование.

  • Оформление залога при получении кредита.

  • Для судебного процесса.

  • При разделе имущества.

  • Для эмиссии ценных бумаг.

  • Слияние/поглощение, реорганизация предприятия.

Перечень необходимых документов для оценки ценных бумаг подбирается индивидуально под конкретный объект.

Тарифы на услуги.*

^ Объект оценки

Единица измерения

Стоимость за ед.

Срок выполнения, дней

^ Квартиры, комнаты на вторичном рынке Твери (стандартных планировок)

1 объект

2500

1-2

Квартиры не типовые (элитные, эксклюзивные)

1 объект

3000

1-2

Дома, коттеджи с земельными участками

1 объект

4000-5000

2-3

Дома садовые с земельными участками

1 объект

4000

2-3

Индивидуальный гараж

1 объект

2000

1-2

Ущерб недвижимости от пожара, залива

1 объект

5000-7000

2-3

Земельный участок (ИЖС, садовый)

1 объект

2500

1-2

Земельный участок (коммерческий, с/х)

1 объект

5000-7000

2-3

Коммерческие помещения

1 объект

5000-10000

3-5

Легковые автомобили

1 объект

1500-2500

1-3

Грузовые автомобили

1 объект

2000-3000

2-3

* действуют на территории г. Твери, при проведении оценки в Тверской области, Москве, Московской области применяются поправки.

Стоимость оценки бизнеса, ценных бумаг определяется индивидуально, по договоренности с заказчиком.

Похожие:

Разрешение имущественных споров iconРазрешение споров в международных организациях
Одним из основных принципов международного права является принцип мирного разрешения споров. Суть его в том, что все государства...
Разрешение имущественных споров iconОтветственность сторон и разрешение споров

Разрешение имущественных споров iconРазрешение земельных споров
Все эти столкновения интересов выливаются, в конце концов, в споры; споры, объектом которых была, есть и будет земля
Разрешение имущественных споров iconРазрешение споров
Эксплуатирующих опасные производственные объекты, за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу третьих лиц, окружающей среде в...
Разрешение имущественных споров iconРазрешение споров о применении налоговых льгот
Материалы данного файла могут быть использованы без ограничений для написания собственных работ с целью последующей сдачи в учебных...
Разрешение имущественных споров iconРазрешение торговых споров по праву Германии
Характеристика коммерческих организаций по праву Германии (организационно-правовые формы, учредительные документы, регистрация)
Разрешение имущественных споров iconКурсовая работа на тему: «Классификаторы в современном китайском языке»
В современном китайском языке слова разделяются на служебные и знаменательные. В теоретическом отношении разрешение споров связанных...
Разрешение имущественных споров iconРазрешение на перевод: разрешение получено
Саммари: в хогвартсе учится вампир, но никто (кроме его парня) не знает об этом
Разрешение имущественных споров iconРазрешение разрешение не менее 300 точек

Разрешение имущественных споров iconОбщественного примирителя на финансовом рынке (финансового омбудсмена)
Настоящий Регламент применяется при рассмотрении гражданско-правовых споров Общественным примирителем на финансовом рынке (Финансовым...
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
litcey.ru
Главная страница